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防水工事の問題点とポイント! 豊島区・板橋区・文京区・北区・新宿区の陸屋根防水と外壁塗装工事 - 屋根防水、屋上防水・外壁塗装のリフォーム工事はカイシュウ

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ビル・マンションの 屋上防水・外壁塗装 ご相談下さい!

ビル・マンションのオーナー様へ
防水工事の問題点とポイント

 

 その1 管理会社に全ておまかせで大丈夫ですか?

 

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一般的に外装を含む建物の大規模メンテナンスを計画する場合は
とりあえず管理会社さんにご相談されると思います、
総合的な管理業務を費用をかけて
業務として依頼している訳ですから当然です。

 

 

しかしそこでよく考えてなければならないのは、

管理会社さんがその建物の総合的なメンテナンスをする
技術や知識があるでしょうか?

 

 

そうなんです、専門ではないので
知り合いのリフォーム店や工事会社に
そっくり見積もり依頼して工事も丸投げをすることなります。

 

 

先のコラムでもお話しさせて頂きた通り
「一級建築士」大塚が教えます防水工事の全てが
わかるページにも書かせて頂きましたが
建物のどこをメンテナンスするかの目的は明確になっていても、
「どのように」がとても重要になります。

 

 

建物を新築する際、
設計は「一級建築士」、
施工は「一級施工管理技士」と「一級建築士」
などの専門技術者に依頼するのが当然ですが、
10年、20年に一度の改修工事には専門技術は必要ないでしょうか?
答えは当然「必要です」

 

 

では何故、管理会社(不動産会社)さんに
おまかせしてしまうでしょうか、
それは今までもちょっとした修理工事を
依頼してからでなないでしょうか。

 

 

 

本来屋上防水工事を含む大規模修繕は費用の大きくかかるのでは
長期のメンテナンス計画に基づいて進めることが良いのですが、
予算的なことなどを考慮し考えて
先延ばしになってしまう場合が多いようで、
同然建物の痛みの状態も進行してしまっているケースもあります。

 

 

そこで必要なのメンテナンスの目的に対しての
「どのように」の部分になるのですが、
その「どのように」を間違えると
費用に対する効果の出ない改修工事になってしまうからです。

 

 

そしてその「どのように」を適正に判断しるのが
建築士の仕事になります。

 

 

そこを間違えると「直したはずが、、、」
また直近に手直しをしなければ、などと言うことに!

木造住宅と違い建物の不具合は大工さんに、、、では、
建物は直りません。

 

 

施工上においても防水施工の納まりや
シーリング施工の納まりや塗装を塗ってはいけない箇所など
もしくは新築時には施工されていないが、
今回の改修工事では必ず工事をしなければならない箇所や
部分的に劣化の状態によっては
交換をしなければならない部材などもあります。

 

 

建物は人の体と同様でちょっとした怪我なら
ご近所のなじみのお医者さんで良いですが
ビル・マンションの10年20年に一度の防水メンテナンスを行うなら
「一級建築士」「一級施工管理技士
に必ずご相談下さい。

 

その2 管理会社に依頼すると中間マージンが含まれています

 

では工事施工をどこの会社に依頼するかを考えなければなりません。
まず重要なのがコストになります、
防水工事を含む大規模改修リフォームは
とても大きな工事金額ななりますので、
少しの割合でも最終的には
かなりの金額になることがありますので重要です。
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ではどこに依頼すれば?
管理会社さんに依頼した場合はどうしても、
そこから工事専門店にさらに工事を依頼しますので
その管理会社さんの中間マージンが1割以上
上乗せがされることが一般的です。

 

 

 

合わせて工事は施工店にすべてお任せになるので、
肝心要な「重要ポイントなど」
施工店まかせになってしまうケースがほとんどで
価格的なメリットもほとんどありませんので要注意です。

 

 

できれば直接工事を行うことが出来る施工店からの見積もりと
比較してみると明確になります。
それともう一つ注意しなければならないことがあります。

 

 

それは防水工事だから、防水工事屋さんに
直接依頼した方が良いのではと考えることもあると思いますが
大きな工事はそれなりの工事許可が必要になるのです。

 

 

東京都内であれば東京都知事の発行する
建設業登録許可書が必要になり、一昔であれば
許可なしでも少々の工事をすることもありましたが、
500万円以上(場合によってはそれ以下でも)の
専門工事をする場合は、その専門工事許可書が必要になり、
無免許工事請負は厳しい行政処分を受けることになります。

 

 

これも法律の枠組みにおいて
一般消費者を悪質な工事会社から守るべく法律になります。
防水リフォーム工事は適正なコストダウンした価格と
品質が大切になります。

 

 

屋根やベランダの表面から解ることもありますが、
スマイルユウの防水診断は
新築時の工法や過去のメンテナンス内容まで確認し、
防水下地や建物構造体か受ける場合もあるので、
「一級建築士」「一級施工管理技士」の資格を持った技術者が
状況を確認し、建物を総合的に診断します。

 

 

また調査診断した結果を防水調査報告書として報告しますので、
記録として残るだけではなく、
後々の建物メンテナンスをしていく上でも重要な資料となります。

 

 

その3 屋上防水工事以外にも重要ポイントがあります

 

屋上防水と同様にもう一つ重要な箇所があります。
それは、下階が居室以外の庇や出窓などの上端の防水になります。

 

 

鉄筋コンクリート造、鉄骨構造(非木造建物)の建物で
必ず施工されており定期的なメンテナンスが必要になります、
ですがこの防水施工が意外と専門施工できる会社が少ないことに
問題があります。

 

 

一般的なリフォーム店さんに「防水工事は出来ますか?」
と問合せれば、出来ますよ!と回答いただくと思いますが、
専門性を持ってやっている会社が意外と少ないので要注意です。

 

 

ちなみに防水工事の専門技術があると前章と同様に
「防水工事業」の許認可を取得し工事を請け負うことになりますので、
許可なし工事店にはご注意ください。

 

 

防水工事で大切なことは調査にて仕様工法をしっかりと決定することで
その適正な判断をするのか専門技術を有した「有資格者」になります。
初めの処方診断を間違えると
費用対効果のない工事になってしまいますので
下請け業者まかせの現地調査や責任のない説明には
要注意した方がよいですね。

 

 

※詳しくは他の防水工事コラムをご覧ください。
新築時の設計図書があれば必ず閲覧をさせて頂きます。
その分厚い設計図に建物の情報が全て乗っておりますので
建物のカルテのような物になります。

 

 

銀地調査では建物表面に現れている状態から
内部の状況を判断していきます。
時には新築時点(20年30年前)の
現状に戻す工事をしない場合もあります。

 

 

何故かと言えば、その当時に比べ
現在の建築技術が進歩しており使用材料と工法も
ずいぶんと進化してしているからです。

 

 

その4 ビル・マンションなどの賃貸建物は収益性が重要です

 

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そもそのビル・マンションなどの収益建物は個人住宅と違い
「建物が収益を上げる」賃貸事業経営になりますので、
いかに収益性に繋がるかを考えた改修工事をしなければなりません。

 

 

さらにはメンテナンス工事をしながら
償却してしまった価値を元に戻し、
さらに継続てきに無駄なく収益が上がるように
グレードアップ工事も必要になります。

 

 

結果として外観が良くなるだけではなく
空室対策や入居率アップなつながります。
収益性を安定的に上がることが目的になりますので、
総合的な工事計画と収支バランスを考慮する必要があります。

 

 

また税制面においても必要なメンテナンス防水工事は、
固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち
その建物の維持管理や原状回復のために要したと
認められる部分の金額は、修繕費として支出したときに
費用に計上することができますので
計画性をもって行うことが大切で、
安定した賃貸経営をするためには建物の状態を維持する
防水工事が不可欠になります。

施工実績

防水工事

屋上防水工事

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豊島区上池袋Y様邸
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板橋区成増W様邸
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屋上防水改修工事

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豊島区東池袋Kビル
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階段防水

板橋区高島平 T住宅2号棟
踊り場・階段他防水工事

 バルコニー 防水

板橋区常盤台N様邸
屋上・ベランダ防水工事

ルーフバルコニー防水

豊島区雑司が谷K様邸 
ルーフバルコニー防水工事

ベランダ防水

板橋区赤塚K様邸ベランダ
防水工事  

 

外壁塗装、補修工事

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外壁塗装

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文京区本駒込S様邸
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外壁塗装

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20170726

外壁塗装

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防水改修工事をお考えの皆様へ

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電話の場合はオペレーターに工事内容をお話し下さい。

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地域によってはカイシュウで改修工事対応が出来ないエリアの場合、一級建築士大塚義久が信頼のできる工事会社を一社限定でご紹介させて頂きます。
またその場合においても、建築の専門家である一級建築士 大塚義久が直接、お客様からのご相談やご質問に応じて最後まで責任をもって完全サポートしますのでご安心下さい。

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現地調査の日程調整

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今回の防水改修及び外壁改修で何が気になっているのか、何故、改修工事を必要としているかの理由についてなど、詳しくお話しを伺った上で現地調査の日程を決めさせて頂きます。

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現地調査 所要時間 60~90分程度

step04

お客様立会いのもと、現地の状態を調査いたします。
調査では建物の築年数や今までの改修工事履歴や設計図面(あれば)等をご準備頂き、今回の改修工事に適した工事仕様とお見積書を作成します。


点検箇所:屋根や外壁のクラック・浮き・雨漏り・防水層・勾配・シーリング劣化・躯体

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調査書とお見積書の提出

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現地調査状況と設計図面などから詳細な見積書と調査書を提出して、ご説明させて頂きます。
今回の改修工事の目的に合わせて何通りかのプランをご提案いたします。
使用する材料に関しても耐久性や防水性能または価格別に分けた見積書とし、詳しくご説明いたします。

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工事依頼

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工事内容・使用材料・施工体制・工事価格など全てに納得されましたらご契約となります。
契約後に工事日程などの詳細な打ち合わせをさせて頂きます。

   

代表よりご紹介

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