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鉄筋コンクリート・建物改修工事の問題点とポイント - 屋根防水、屋上防水・外壁塗装のリフォーム工事はカイシュウ

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鉄筋コンクリート・建物改修工事の問題点とポイント

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管理会社に全ておまかせで大丈夫ですか?

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一般的に外装を含む建物の大規模メンテナンスを計画する場合はとりあえず管理会社さんにご相談されると思います。総合的な管理業務を費用をかけて業務として依頼している訳ですから当然のことです。

しかしそこでよく考えてなければならないのは、管理会社さんがその建物の総合的なメンテナンスをする技術や知識が果たしてあるでしょうか?

そうなんです、専門ではないので知り合いのリフォーム店や工事会社にそっくり見積もり依頼して工事自体も丸投げをすることなります。
先のコラムでもお話しさせて頂いた通り「一級建築士」大塚が教えます防水工事の全てがわかるページにも書かせて頂きましたが建物のどこをメンテナンスするか、目的は明確になっていても、「どのように」ということがとても重要になります。

専門技術は必要か?

建物を新築する際、設計は「一級建築士」、施工は「一級施工管理技士」と「一級建築士」などの専門技術者に依頼するのが当然ですが、10年、20年に一度の改修工事には専門技術は必要ないでしょうか?答えは当然「必要です」 。

では何故、管理会社(不動産会社)さんにお任せしてしまうのでしょうか?それは今までもちょっとした修理工事を依頼していたからでなないでしょうか。 

本来屋上防水工事を含む大規模修繕は費用が大きくかかるので、長期のメンテナンス計画に基づいて進めることが好ましいですが、予算的なことなどを考慮し考えて先延ばしになってしまう場合が多いようで、同然建物の痛みの状態も進行してしまっているケースもあります。

建築士だからこそできる工事

そこで必要なのメンテナンスの目的に対しての「どのように」の部分になるのですが、 
その「どのように」を間違えてしまうと費用に対して効果の出ない改修工事になってしまします。
その「どのように」を適正に判断するのが建築士の仕事になります。 
その部分を間違えると「直したはずが...」また直近に手直しをしなければ、などと言うことに!木造住宅と違い、建物の不具合は大工さんに....では、建物は直りません。

建築士だからこそできる工事

施工上においても防水施工の納まりやシーリング施工の納まりや塗装を塗ってはいけない箇所など、もしくは新築時には施工されていないが、今回の改修工事では必ず工事をしなければならない箇所や部分的に劣化の状態によっては、交換をしなければならない部材などもあります。建物は人の体と同様でちょっとした怪我ならご近所のなじみのお医者さんで良いですが、ビル・マンションの10年20年に一度の防水メンテナンスを行うなら ・・・

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「一級建築士」「一級施工管理技士」に必ずご相談下さい。
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管理会社に依頼すると中間マージンが含まれています

では工事施工をどこの会社に依頼するか考えなければなりません。まず重要なのがコストになります。防水工事を含む大規模改修リフォームはとても大きな工事金額になりますので、少しの工事でも最終的にはかなりの金額になることがありますので重要です。  

依頼をする時に考える事

ではどこに依頼すれば?

管理会社さんに依頼した場合はどうしても、そこから工事専門店にさらに工事を依頼しますので、その管理会社さんの中間マージンが1割以上上乗せされることが一般的です。

合わせて工事は施工店にすべてお任せになるので、肝心要な「重要ポイントなど」施工店まかせになってしまうケースがほとんどで、価格的なメリットもほとんどありませんので要注意です。

できれば直接工事を行うことが出来る施工店からの見積もりと比較してみると明確になります。それともう一つ注意しなければならないことがあります。

それは防水工事だから、防水工事屋さんに直接依頼した方が良いのではと考えることもあると思いますが大きな工事はそれなりの工事許可が必要になるのです。

建設業登録の有無

東京都内であれば東京都知事の発行する建設業登録許可書が必要になり、一昔であれば許可なしでも少々の工事をすることもありましたが、500万円以上(場合によってはそれ以下でも)の専門工事をする場合は、その専門工事許可書が必要になり、無免許工事請負は厳しい行政処分を受けることになります。これも法律の枠組みにおいて一般消費者を悪質な工事会社から守るべく法律になります。防水リフォーム工事は適正なコストダウンした価格と品質が大切になります。  

建物を総合的に診断できる目

屋根やベランダの表面から解ることもありますが、カイシュウの防水診断は、新築時の工法や過去のメンテナンス内容まで確認し、防水下地や建物構造体か受ける場合もあるので、「一級建築士」「一級施工管理技士」の資格を持った技術者が状況を確認し、建物を総合的に診断します。また調査診断した結果を防水調査報告書として報告しますので、記録として残るだけではなく、後々の建物メンテナンスをしていく上でも重要な資料となります。  

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屋上防水工事以外にも重要ポイントがあります

屋上防水と同様にもう一つ重要な箇所があります。それは、下階が居室以外の庇や出窓などの上端の防水になります。鉄筋コンクリート造、鉄骨構造(非木造建物)の建物で必ず施工されており定期的なメンテナンスが必要になります。ですがこの防水施工が意外と専門施工できる会社が少ないことに問題があります。一般的なリフォーム店さんに「防水工事は出来ますか?」と問合せれば、「出来ますよ!」と回答いただくと思いますが、専門性を持ってやっている会社が意外と少ないので要注意です。  

ちなみに防水工事の専門技術があると前章と同様に「防水工事業」の許認可を取得し工事を請け負うことになりますので、許可なし工事店にはご注意ください。防水工事で大切なことは調査にて仕様工法をしっかりと決定することでその適正な判断をするのか専門技術を有した「有資格者」になります。
初めの処方診断を間違えると費用対効果のない工事になってしまいますので下請け業者まかせの現地調査や責任のない説明には要注意した方がよいですね。  

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※詳しくは他の防水工事コラムをご覧ください。
新築時の設計図書があれば必ず閲覧をさせて頂きます。その分厚い設計図に建物の情報が全て乗っておりますので建物のカルテのような物になります。銀地調査では建物表面に現れている状態から内部の状況を判断していきます。時には新築時点(20年30年前)の現状に戻す工事をしない場合もあります。何故かと言えば、その当時に比べ現在の建築技術が進歩しており、使用材料と工法もずいぶんと進化してしているからです。

収益を上げるための工事

そもそのビル・マンションなどの収益建物は個人住宅と違い「建物が収益を上げる」賃貸事業経営になりますので、いかに収益性に繋がるかを考えた改修工事をしなければなりません。
更にはメンテナンス工事をしながら償却してしまった価値を元に戻し、更に継続的に無駄なく収益が上がるようにグレードアップ工事も必要になります。
結果として外観が良くなるだけではなく空室対策や入居率アップなつながります。
収益性を安定的に上がることが目的になりますので、総合的な工事計画と収支バランスを考慮する必要があります。
また税制面においても必要なメンテナンス防水工事は、固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち、その建物の維持管理や原状回復のために要したと認められる部分の金額は、修繕費として支出したときに費用に計上することができますので計画性をもって行うことが大切で、安定した賃貸経営をするためには建物の状態を維持する防水工事が不可欠になります。

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20170726

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